Flüchtlingskrise deckt wunde Punkte des Wohnungsbaus auf

Verstärkte Zuwanderung hat für den Wohnungsbau zwei Aspekte: Kurzfristig gilt es Unterbringungsmöglichkeiten bereitzustellen. Langfristig müssen die Menschen, die in Deutschland bleiben, auch auf dem Wohnungsmarkt unterkommen. Das Asylverfahrensbeschleunigungsgesetz und die entsprechende Verordnung ändern zum 1. November das Baugesetzbuch, das Erneuerbare-Energien-Wärme-Gesetz und die Energieeinsparverordnung, um den Bau von Erstaufnahmelagern und Gemeinschaftsunterkünften zu erleichtern. Das Bauplanungsrecht war bereits 2014 geändert worden, um zum Beispiel Büro- und Gewerbegebäude leichter als Wohnhäuser nutzen zu können.

In der jüngsten öffentlichen Sitzung des Umweltausschusses des Deutschen Bundestages forderten Vertreter der Baubranche mehr Geld vom Bund und steuerliche Anreize. Thema des öffentlichen Fachgesprächs waren die Herausforderungen durch den verstärkten Zuzug von Flüchtlingen. Doch die Aussetzung von Standards bei Flüchtlingsbauten weckt in der Branche auch andere Begehrlichkeiten.

Am Mittwoch letzter Woche waren Experten der Immobilien- und Wohnungswirtschaft zur 63. Ausschusssitzung des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit (BMUB) geladen - und sie waren sich einig: Der deutsche Wohnungsmarkt ist schon seit Jahren angespannt. 'Wir haben zu hohe Baukosten ohne Förderung und zu wenig Bauland', konstatierte Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbands deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW). 'Die Flüchtlingsproblematik kommt jetzt oben drauf', ergänzte Lukas Siebenkotten vom Deutschen Mieterbund (DMB).

Einziger Tagesordnungspunkt des öffentlichen Fachgespräches waren die 'Herausforderungen des verstärkten Zuzugs von Flüchtlingen für die Stadtentwicklung und den Wohnungsbau'. Doch das eigentliche Thema fand kaum statt, die Experten eröffneten vielmehr eine Generaldebatte zum Wohnungsbau. Vor allem in den ohnehin dicht besiedelten Ballungsgebieten würde in den nächsten Jahren neuer günstiger Wohnraum gebraucht, so die anwesenden Experten. Hier sei der geförderte Wohnungsbau in der Pflicht.
Als Vertreterin des Deutschen Städtetags und der Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände stellte Gesine Kort-Weiher dazu klar: 'Wir wollen keine Sonderprogramme für Flüchtlinge, sondern Wohnraum für alle, die auf geförderten Wohnungsbau angewiesen sind.'

Die vom Bund frisch zugesicherte Verdopplung der Kompensationsmittel für die soziale Wohnraumförderung der Länder auf rund 1 Mrd. Euro ab 2016 bis 2019 werde nicht reichen. 'Wir brauchen mehr als weitere 500 Mio. Euro', befand Axel Gedaschko. Und auch das war bei den Experten Konsens: Die Verwendung der Mittel müsse stärker kontrolliert werden. Der Stadtstaat Berlin habe Kompensationsmittel in der Vergangenheit beispielsweise zur Haushaltskonsolidierung eingesetzt. 'Es muss künftig eine Rechenschaftspflicht zur Mittelverwendung geben', forderte daher Gedaschko.

Auch für das Engagement privater Investoren müsse die Politik mehr Anreize schaffen. 'Über 80 % des Wohnraums in Deutschland sind in privater Hand', erklärte Kai Warnecke, Haus & Grund Deutschland. Er forderte: 'Wir müssen die steuerliche Abschreibung verbessern.'

Die geltende Abschreibungsfrist von 50 Jahren sei im Wohnungsbau nicht mehr zeitgemäß, da moderne Bauteile und technische Anlagen die Lebens- beziehungsweise Nutzungsdauer von Neubauten heute erheblich verkürzten. Warneckes Vorschlag: die Verkürzung des Abschreibungszeitraums auf 30 Jahre und die Erhöhung der normalen Abschreibung (AVA) von 2 % auf 3 %.

Andreas Ibel vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) nahm sich in seiner Stellungnahme das Thema Baukosten zur Brust. Sie seien in den letzten Jahren um 45 % gestiegen. Kostentreiber seien dabei immer höhere Bauanforderungen.

Ab 2016 stehe mit der Verschärfung der Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014 schon der nächste Preistreiber vor der Tür. Denn dann gelten neue Vorgaben für die Dämmung der obersten Geschossdecke in Gebäuden. Im neuen Asylgesetz haben Bund und Länder die Verschärfung der EnEV für Flüchtlingsbauten jetzt befristet ausgesetzt.

Geht es nach Ibel, sollte diese Regelung für den gesamten Wohnungsmarkt gelten. Seine Forderung: 'Wir sollten die Einführung drei Jahre aufschieben.'

Dem widersprach Architekt Roland Borgward vehement. 'Wir dürfen hier nicht vorschnell Regelungen über Bord werfen', mahnte der Energieexperte für Gebäude. Die Mehrkosten der EnEV lägen ab 2016 bis 2020 bei rund 25 %. Eine spätere Nachrüstung der Gebäude werde noch deutlich teurer. Zudem stelle man mit einer solchen Forderung wichtige Klimaschutzziele infrage.

Rechtsexperte Klaus-Martin Groth wollte die EnEV 'nicht anfassen'. Handlungsbedarf sah er dagegen bei den Flächenstandards. Um künftig mehr Wohnraum in die Ballungszentren zu bringen, brauche man die baurechtliche Zulassung höherer Wohndichten. 'Wir müssen kleinen, kompakten Wohnraum schaffen.'

Für DMB-Chef Siebenkotten heiligt der Zweck kurzfristig auch drastische Mittel beziehungsweise 'Zwischenlösungen': 'Wir sind dafür, dass man öffentliche Leerstände beschlagnahmen kann.' Kündigungen bestehender Mieter, um Flüchtlinge als neue Mieter unterzubringen, dürfe es aber nicht geben.

Generell müsse sämtlicher vorhandener Wohnraum mobilisiert werden. Siebenkotten geht davon aus, dass künftig 'mindestens 400000 Wohnungen pro Jahr' gebraucht werden. Mit 140000 Wohnungen pro Jahr schätzte BFW-Präsident Ibel den Bedarf dagegen deutlich geringer ein.

Für Städtetags-Vertreterin Kort-Weiher sind solche Zahlen im Moment aber reine Spekulation. 'Eine seriöse Prognose über den Bedarf, wie viel zusätzlicher Bedarf durch den Flüchtlingszuzug entsteht, ist mangels verlässlicher Daten kaum möglich', sagte die Vertreterin der Spitzenverbände.

Autorin des Artikels

Regine Bönsch